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Sydney CBD Büromarkt

Der Sydney CBD Commercial Office-Markt wird 2008 der herausragende Akteur sein. Es ist wahrscheinlich, dass die Leasingaktivität zunehmen wird, da die Unternehmen die Auswahl des Einkaufs erneut prüfen, da die Kosten für die Kreditaufnahme das Endergebnis belasten. Die starke Mieternachfrage untermauert eine neue Baurunde mit mehreren neuen spekulativen Gebäuden, die nun voraussichtlich fortgesetzt werden.

Die Leerstandsquote dürfte sinken, bevor neue Aktien auf den Markt kommen können. Aufgrund der starken Nachfrage und des Mangels an verfügbaren Optionen dürfte der CBD-Markt in Sydney ein Hauptnutznießer und der herausragende Akteur im Jahr 2008 sein.

Die starke Nachfrage aufgrund des Geschäftswachstums und der Expansion hat die Nachfrage angeheizt, jedoch war es der Rückgang der Lagerbestände, der die Verschärfung des Leerstands maßgeblich vorangetrieben hat. Der gesamte Bürobestand ging von Januar bis Juni 2007 um fast 22.000 m2 zurück, was den größten Rückgang der Lagerbestände seit über 5 Jahren darstellt.

Anhaltend solides Beschäftigungswachstum im Angestelltenbereich und gesunde Unternehmensgewinne haben die Nachfrage nach Büroflächen im CBD von Sydney im zweiten Halbjahr 2007 aufrechterhalten, was zu einer positiven Nettoabsorption führte. Angetrieben von dieser Mieternachfrage und schwindenden verfügbaren Flächen hat sich das Mietwachstum beschleunigt. Die Sydney CBD Prime Core Nettogrundmiete stieg in der zweiten Jahreshälfte 2007 um 11,6% und erreichte 715 USD psm pro Jahr. Die Anreize, die Vermieter bieten, nehmen weiter ab.

Der gesamte CBD-Büromarkt absorbierte in den 12 Monaten bis Juli 2007 152.983 Quadratmeter Bürofläche. Die Nachfrage nach Büroflächen der Klasse A war besonders stark, wobei der Off-Market der Klasse A 102.472 Quadratmeter absorbierte. Die Nachfrage auf dem Premium-Büromarkt ist mit einer negativen Absorption von 575 Quadratmetern deutlich zurückgegangen. Zum Vergleich: Vor einem Jahr verschlang der Premium-Büromarkt 109.107 qm.

Mit negativer Nettoabsorption und steigendem Leerstand kämpfte der Sydney-Markt zwischen den Jahren 2001 und Ende 2005 fünf Jahre lang, als sich die Dinge zu ändern begannen, aber der Leerstand blieb bis Juli 2006 auf einem ziemlich hohen Niveau von 9,4%. Aufgrund der Konkurrenz aus Brisbane und in geringerem Maße aus Melbourne war es in den letzten Jahren ein echter Kampf für den Sydney-Markt, aber seine Kernstärke zeigt jetzt das wahre Ergebnis mit den wahrscheinlich besten und fundiertesten Leistungsindikatoren seit Anfang an in 2001.

Der Büromarkt in Sydney verzeichnet derzeit die dritthöchste Leerstandsquote von 5,6 Prozent im Vergleich zu allen anderen großen Hauptstadtbüromärkten. Der höchste Anstieg der Leerstandsquoten für die gesamten Büroflächen in ganz Australien war für Adelaide CBD mit einem leichten Anstieg von 1,6 Prozent von 6,6 Prozent zu verzeichnen. Adelaide verzeichnete auch die höchste Leerstandsquote aller großen Hauptstädte von 8,2 Prozent.

Die Stadt mit der niedrigsten Leerstandsquote war der Perth Commercial Market mit einer Leerstandsquote von 0,7 Prozent. In Bezug auf den Leerstand bei Untermieten gehörten Brisbane und Perth mit einer Leerstandsquote bei Untermieten von nur 0,0 Prozent zu den leistungsstärkeren CBDs. Die Leerstandsquote könnte 2008 zusätzlich weiter sinken, da die begrenzten Büros, die in den folgenden zwei Jahren geliefert werden sollen, aus größeren Bürorenovierungen stammen, von denen bereits viel zugesagt wurde.

Wo der Markt wirklich interessant wird, ist Ende dieses Jahres. Wenn wir davon ausgehen, dass die 80.000 Quadratmeter neuer und renovierter Stöcke, die in diesem Jahr wieder auf den Markt kommen, in Verbindung mit der winzigen Menge an Stöcken, die 2009 auf den Markt kommen, absorbiert werden, werden Leerstandsraten und Anreizniveaus wirklich sinken.

Der Büromarkt im CBD von Sydney hat in den letzten 12 Monaten mit einem starken Rückgang der Leerstandsquoten auf ein Allzeittief von 3,7% Fahrt aufgenommen. Dies ging einher mit einem Mietwachstum von bis zu 20% und einem deutlichen Rückgang der Anreize im entsprechenden Zeitraum.

Die starke Nachfrage aufgrund des Wachstums und der Expansion der Unternehmen hat diesen Trend verstärkt (die Arbeitslosigkeit ist auf 4% gesunken, ihren niedrigsten Stand seit Dezember 1974). Es war jedoch der Rückgang der Lagerbestände, der die Verschärfung des Leerstands mit begrenztem Platzbedarf in den nächsten zwei Jahren maßgeblich vorangetrieben hat.

Jede Einschätzung der zukünftigen Marktbedingungen sollte einige der potenziellen Gewitterwolken am Horizont nicht ignorieren. Wenn die US-Subprime-Krise in Australien zu einem Liquiditätsproblem führt, werden Unternehmen und Verbraucher gleichermaßen feststellen, dass Schulden teurer und schwerer zu bekommen sind.

Die Notenbank erhöht weiterhin die Zinsen, um die Inflation einzudämmen, was wiederum zu einem Anstieg des australischen Dollars geführt hat und die Öl- und Lebensmittelpreise weiter steigen. Eine Kombination all dieser Faktoren könnte den Markt in Zukunft dämpfen.

Die starke Nachfrage nach australischen Rohstoffen hat jedoch dazu b  Crystalweed CBD Öl  eigetragen, dass der australische Markt bisher relativ ungestört geblieben ist. Die Aussichten für den Büromarkt im CBD von Sydney bleiben positiv. Da das Angebot in den nächsten Jahren voraussichtlich moderat sein wird, wird der Leerstand für das Nest zwei Jahre lang niedrig bleiben, bevor er leicht zunimmt.

Mit Blick auf das Jahr 2008 wird erwartet, dass die Nettonachfrage auf rund 25.500 qm und die Nettozugänge zum Angebot auf 1.690 qm sinken werden, was zu einem Rückgang des Leerstands auf rund 4,6% bis Dezember 2008 führt. Das Wachstum der Spitzenmieten wird voraussichtlich auch 2008 stark bleiben. Es wird erwartet, dass das Wachstum der Premium-Kernmieten im Jahr 2008 8,8% betragen wird, und Grade-A-Aktien dürften im gleichen Zeitraum ein Wachstum von rund 13,2% verzeichnen.

Vor diesem Hintergrund sollte der Büromarkt im CBD von Sydney, wenn die Nachfrage den aktuellen Erwartungen entspricht, weiterhin von steigenden Mieten profitieren, da bis mindestens 2010 kein Bestand oder neuer Bestand angeboten wird.

 

 

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